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赤木多措并举提升REITs物业评估服务质量

房地产投资信托基金(REITs)作为资本市场的重要组成部分,在全球市场上的资产管理规模越来越大,在我国市场也越来越受到重视。作为一种重要的证券产品,REITs在一级市场上的发行、二级市场的交易都需要众多金融机构参与。同时,由于其以不动产作为基础标的,其发行价格的确定、价值的判断等都要借助于房地产评估机构的深度参与,信托物业评估贯穿于REITs运营的始末。其估值结果为投资者的投资决策、管理人的经营决策提供依据,同时为政府监管部门提供参考,起到防范市场风险的作用。

和传统估价目的的不动产估价相比,REITs所持有的不动产估价的角度和要求都有所不同。REITs的基本形式是受托人所管理的公司、信托、基金,通过专业化运营获取租金、贷款利息及股息的收入,从而获得稳定的经营性现金流,同时通过租金增长及跨周期持有获得资产增值收益,且每年要将绝大部分收入分配给投资者。因此,对REITs物业的估价主要针对的是潜在的特定投资者。与传统估价目的的物业评估相比,在估价频率、估价方法、估价内容、估价参数等方面都有较大的不同,鉴于此,其在估价频率、方法、内容、参数等方面的特殊性,要求房地产评估行业和评估公司应从多个方面入手,努力提升评估服务质量,更好地助力REITs市场的发展。

建立科学动态监测机制

REITs产品定价、存续及退出等阶段都需要进行评估且还需要定期披露,披露周期长、频率高,因此,要探索与之相适应的长期评估服务。和企业的成长一样,物业也有自己的生命周期,逐步实现高成长,进而成熟并最终衰退。物业在不同周期的收益、风险、所需要维护的成本都有很大不同。REITs投资者、监管部门、管理人员都非常关注收益的变化、物业价值自身的周期性波动。因此,应立足一个较长的时间段,准确判断物业所处周期,制定科学的动态监测机制,深挖收益、价值变化原因。同时,要阶段性跟踪信托物业的市场调研内容,要长期积累特定评估对象的有价值数据,形成科学合理的价值模型,提升评估结果的准确性,并提出合理有效的改进建议,降低REITs投资风险。从而逐步提升估价服务的高质量和增值服务。

不断完善评估方法

对于估价方法的选用,《房地产投资信托基金物业评估指引(试行)》提出了信托物业或者其同类物业有租金等经济收入的,应当选用收益法作为最主要的估价方法,并在报酬资本化法和直接资本化法中优先使用前者。《房地产估价规范》也特别提到宜采用报酬资本化法中的持有加转售模式。信托物业的同类物业有较多交易的,应当选用比较法作为其中一种估价方法。另外,采用收益法评估信托物业价值,要求在评估报告中说明估价对象至少近3年的各年收入和运营费用,并在估价对象至少近3年及同类物业的收入和运营费用水平的基础上,合理预测估价对象未来10年以上的各年收入和运营费用。其中,出租型物业应当在评估报告中说明估价对象至少近3年的各年租金水平、空置率以及租金收入和其他收入,并在估价对象至少近3年及同类物业租金水平、空置率的基础上,合理预测估价对象未来10年以上的各年租金水平、空置率以及租金收入和其他收入。

由此可见,REITs物业估价的复杂性更高,需要在实践中不断完善评估方法。要充分考虑到不同类型物业评估的特点。根据REITs的特点,目前市场上适宜作为底层资产的物业类型有商业、办公楼、仓储物流地产及酒店,而且也要在基础设施领域进行试点。这些物业的经营模式、实体状况及客户(消费)群体均存在较大差异,直接导致了评估中的关注点也会存在较大差异,这些都会直接或间接影响评估评估参数的选择、评估方法的改进和完善。对于评估参数和评估方法的完善改进,仅靠单家或几家房地产评估机构的努力是不够的,考虑到整个行业处于新业务的起步阶段,房地产行业协会等有关部门,可以建立评估数据库,组织专家指导评估参数的选择和评估方法的改善。

加快信托物业评估专门人才培养

REITs评估咨询服务更为复杂,是一项集物业价值评估、物业状况评价、物业市场调研、权属综合代理、信托登记咨询等的综合性咨询服务,要求参与服务人员除具有估价专业知识外,还需具备相关金融、宏观经济、法律等方面的专业知识,综合素质要求较高。在此背景下,房地产评估行业必须根据REITs估价的业务要求,培育复合型评估人才,并要求现有房地产评估师在自主学习和探索中,不断优化自身的知识结构与专业素养。只有这样才能更好完成REITs估价新业务,并有效处理运行期间涌现出的各类问题。从行业发展来看,随着国家对REITs业务越来越重视,REITs物业评估的业务量也会随之增加,对相应评估人才的需求也会越来越大。现有的房地产评估师资格考试内容包括:房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析,这些内容着眼于单次性的市场价值评估的传统估价业务,但尚不能满足REITs物业的评估。

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